Chuvas no Rio: quem paga?

Tempestades como a da noite do dia 6 de fevereiro são atípicas no Rio. Mas chuvas fortes e alagamentos são tão certos no verão carioca quanto o carnaval. Mas e a responsabilidade pelos danos, fica com quem?

– Depende. O responsável é quem causa o dano e cada caso deve ser avaliado individualmente. Alguns são mais claros, outros precisam de perícia. Por exemplo, uma infiltração pode ser decorrente de um vazamento do apartamento do vizinho ou ser causada porque o condomínio não fez a impermeabilização necessária – pondera o advogado especialista em direito imobiliário Hamilton Quirino. Isso significa que, se uma árvore cair em cima da entrada de um prédio, o responsável por arcar com os custos para reparos pode ser o município, o condomínio ou, simplesmente, ninguém. Se for um fenômeno da natureza e não houve omissão ou negligência, o acidente é encarado como uma fatalidade.

– Se uma árvore estava em boas condições e caiu devido a uma tempestade muito forte, podemos chamar sua queda de evento fortuito. Mas quando se havia risco de queda e necessidade de poda, deve ser aberta uma solicitação na prefeitura. Em caso de acidente, o seguro referente à responsabilidade civil do síndico também pode ser acionado e arcar com o custo – explica a gerente de condomínio de uma Administradora, Flávia Ramos.

Segundo ela, está previsto no Código de Defesa do Consumidor o pedido de ressarcimento, junto à prefeitura ou ao Estado, dos danos causados por seus agentes, como alagamentos de vias públicas ou quedas de árvores sobre veículos e fachadas de casas e comércio por causa da falta de remoção de uma árvore ou uma poda feita de forma errada. Além deste, outro problema comum nas chuvas é o alagamento nas garagens, principalmente as subterrâneas. Geralmente, os condomínios com esse histórico já têm alguma barreira ou bombas para drenar a água.

O advogado Renato Anet explica que os desastres naturais geralmente são excluídos das apólices de seguro e não cobrem os danos aos veículos – a não ser que tenha uma cláusula específica sobre o assunto no contrato. Porém, a responsabilidade nesses casos também varia. Segundo ele, se o condomínio ou a construtora fizerem alguma obra cuja estrutura fique comprometida e leve ao alagamento, elas podem ser responsabilizadas. Se houve omissão do síndico ou do poder público em algum reparo necessário que não foi feito, são eles que podem ser penalizados.

– Se o alagamento for decorrente de um desastre natural, geralmente a seguradora não cobre. Mas se é algo que sempre acontece, pode-se entrar com uma ação contra a prefeitura. Agora, se não está acontecendo nada e aquela chuva provocou um desmoronamento, aí não tem como responsabilizar ninguém.

COBRE, NÃO COBRE

Por lei, os condomínios são obrigados a ter seguro contra incêndio ou destruição total ou parcial. As opções de cobertura são ampla ou tradicional, sendo esta a mais usada. Ela inclui incêndio, dano elétrico, vendaval, vidros, portões de garagem e impacto de aeronaves, entre outros. Quase todos incluem coberturas da responsabilidade do condomínio frente a terceiros e a responsabilidade do síndico (caso ele tenha que responder a alguma ação). Entretanto, Flávia Ramos destaca que, em geral, eventos fortuitos ou de força maior não têm cobertura dos seguros (como o caso dos carros na garagem).

– É necessário verificar o tipo de seguro contratado pelo condomínio, pois algumas seguradoras oferecem cobertura ampla que abrange, sim, determinados fenômenos da natureza.

Ulysses Aguiar, sócio-diretor de uma Corretora de Seguros, explica que a cobertura ampla foi instituída depois de alguns eventos ocorridos no Rio, como o desabamento de prédio no Centro, em 2010.

– Mas não vingou, por ter um preço muito maior que o da cobertura tradicional. A gerente geral de gestão predial, Anna Carolina Chazam, ressalta que o trabalho preventivo é essencial para minimizar os riscos.

– No Brasil, temos uma cultura de agir somente depois que ocorre o acidente. É importante manter em dia a revisão do para-raios e do sistema elétrico e a manutenção de drenos, ralos e calhas. Por exemplo, a troca dos vidros da máquina dos elevadores para basculante diminui a entrada de água e a instalação de drenagem nas garagens evitando alagamento – diz ela.

Além dos estragos no condomínio, a queda de energia em períodos de tempestade é comum, especialmente porque muitas árvores caem e atingem as fiações. Mas se houver descarga elétrica e os equipamentos forem danificados, o morador pode pedir ressarcimento à companhia de energia elétrica.

O advogado Renato Anet explica que, neste caso, a jurisprudência é que a companhia deverá arcar com esse prejuízos, pois entende-se que a mesma deve ter aparelhos para impedir as sobrecargas de energia que ocorrem nas residências. O também advogado Hamilton Quirino reforça que, em princípio, os estragos materiais decorrentes da queda de energia são passíveis de indenizações pela concessionária. Ele acrescenta que, se o dano coincidir com a queda de energia, quem tem que provar que o aparelho danificado já estava com problema será a empresa.

O primeiro passo é o titular da conta oficializar o pedido de ressarcimento e deixar o aparelho à disposição. Na Light, é preciso apresentar a nota fiscal do aparelho danificado ou orçamento de uma empresa autorizada. Isso é feito em uma agência comercial da Light, ou pelo site agenciavirtual.light.com.br.

Na Enel, o morador pode acionar a empresa pela central de relacionamento ou em uma loja física. O prazo é de 90 dias a contar da data provável da ocorrência do dano elétrico no equipamento. As empresas vão analisar o pedido. As duas concessionárias ressaltam, entretanto, que as instalações elétricas internas das unidades consumidoras são de responsabilidade do cliente. Além disso, o morador também deve tomar alguns cuidados nos dias de chuva forte. Um deles é manter calhas e ralos limpos para o bom escoamento da água.

– Opte por ralos com maior vazão e grelhas removíveis, para facilitar a manutenção. Já a limpeza das calhas deve ser feita a cada 15 dias – afirma o gerente de Negócios de Construção da C&C Casa & Construção, Leandro Rodrigues.

Entre os cuidados durante as tempestades, a orientação é evitar o uso de chuveiro ou torneira elétrica, assim como ligar equipamentos elétricos. Também se deve ficar afastado de objetos com estrutura metálica e desconectar os aparelhos eletrônicos das tomadas, inclusive o celular em uso.

FONTE: O Globo

Quais são as regras mais importantes para obras em condomínios?

Ao assumir o cargo pela primeira vez, muitos síndicos podem ficar confusos em relação às obras e manutenções: quando devem ser feitas? Precisam ser aprovadas pelos moradores? De onde tirar o dinheiro para custeá-las?

Para resolver estas questões, separamos algumas informações pertinentes sobre o que pode e o que não pode ser feito nos condomínios, de acordo com o Código Civil, evitando acidentes e economizando dinheiro. Confira abaixo!

 

Quais são as manutenções preventivas necessárias?

A manutenção periódica é essencial para evitar acidentes e garantir a segurança de moradores, funcionários e visitantes. O primeiro ponto a ser levado em consideração é que estes custos não podem ser considerados gastos, mas sim investimentos, uma vez que um equipamento ou estrutura sem manutenção pode causar acidentes graves, e os custos de reparação são ainda maiores.

Os principais itens que precisam receber uma atenção extra são os elevadores, o sistema elétrico e de gás, instalações hidráulicas, para-raios e equipamentos contra incêndios. Para controlar e não esquecer de nenhum item, o síndico pode montar uma planilha de controle, com todas as informações importantes, datas de manutenção, empresas credenciadas para realizar esse tipo de serviço e etc. Além disso, ele deve contar com a ajuda do zelador, trabalhando em conjunto para que o funcionamento do condomínio seja perfeito.

 

E quais são as regras que devem ser seguidas?

As manutenções devem ser feitas seguindo as diretrizes do Código Civil, evitando, assim, que o síndico e o condomínio passem por problemas judiciais no futuro. O primeiro ponto a ser levantado é: a obra a ser feita é considerada necessária, útil ou voluptuária? De acordo com essa classificação, é com base no artigo 1.341 do Código Civil que determinamos o quórum necessário nas assembleias para aprovação das propostas de obra.

As obras Necessárias são aquelas que conservam ou impedem a deterioração do empreendimento, como obras de acessibilidade, troca ou reparo de estruturas como o para-raio, reparo de rede elétrica ou hidráulica, pintura de fachadas, impermeabilização da laje por causa de infiltração, reparo e modernização do sistema de elevadores, entre outros. Nestes casos, se a urgência for grande e os custos não forem tão altos, não é necessária que a obra seja votada em assembleia, mas é indicado que uma reunião seja convocada para notificar os condôminos e esclarecer quaisquer dúvidas que aparecerem.

As obras Úteis são as que aumentam, facilitam ou melhoram o dia a dia do condomínio, como instalação de grades, aumento do espaço de garagem, instalação de um sistema de segurança e implantação de medidores de água individuais. Para que este tipo de obra seja realizada, é preciso que seja aprovada em assembleia com a maioria simples dos votos dos condôminos (50% + 1).

Já as obras Voluptuárias, que não são consideradas urgentes, têm como objetivo o lazer e o embelezamento do condomínio. Podemos citar, como exemplos, decoração de hall de entrada, decorações para datas como o Natal, reformas estéticas de salões de festas ou academias, paisagismo, entre outros. Para este tipo de obra, é necessária a aprovação de dois terços dos condôminos.

Além destes três tipos, temos as obras Emergenciais, onde se encaixam situações como vazamento de água do telhado ou entupimento da rede de esgoto. Nestes casos, o síndico tem o direito de iniciar a reforma sem a necessidade de aprovação do quórum da assembleia.

 

Qual é a periodicidade ideal para cada obra?

Separamos as obras de acordo com as necessidades das estruturas. São elas:

Semanalmente:

  • Piscinas devem ter sua água filtrada e limpa todos os dias, enquanto o cloro deve ser aplicado a cada 2 e o pH precisa ser checado pelo menos 1 vez por semana.
  • Os jardins devem receber atenção em relação às pragas e à falta ou excesso de água nas plantinhas.
  • Geradores e elevadores precisam ter seu nível de óleo checado.
  • Os brinquedos e estruturas do playground precisam ter seus parafusos, dobradiças e detalhes checados, evitando colocar em risco a saúde dos pequenos.

De 15 em 15 dias:

  • É necessário fazer um teste de funcionamento nos geradores.
  • Ralos, calhas e encanamentos precisam passar por uma limpeza mais radical, para evitar entupimentos em casos de chuva.
  • O controle de pragas do jardim deve ser feito.
  • O rodízio das bombas d’água deve ser feito neste período de tempo.

Mensalmente:

  • Um especialista deve vistoriar e regular os freios de elevadores.
  • Os portões automáticos precisam ser lubrificados.
  • Procure por vazamentos ou vibrações anormais nas bombas d’água, assim como tubulações de esgoto.
  • É necessário fazer um teste nas luzes de emergência, verificando se o equipamento aguentaria um período de pelo menos 1h de queda de luz.

 

A cada 3 meses:

  • Lubrificar dobradiças e maçanetas das portas corta-fogo.
  • Verificar o estado de conservação das mangueiras anti-incêndio.
  • Verificar e limpar os dutos de passagem de esgoto e água da chuva.

 

Semestrais:

  • Limpeza e controle de qualidade da água da caixa d’água.
  • Testar os aparelhos de sprinklers.
  • Checar as tubulações que não são utilizadas com tanta frequência, como o ladrão da caixa d’água.

 

Anualmente:

  • Deve ser feito um Relatório de Inspeção Anual dos elevadores.
  • As instalações de gás precisam ser checadas com atenção.
  • Os extintores devem ter sua recarga anual feita.
  • As instalações hidráulicas devem passar por vistoria.

Esperamos que, com nossas dicas, fique ainda mais fácil de controlar o calendário de obras e manutenções dos condomínios, garantindo sua realização correta e mantendo a segurança de todos os que moram, trabalham ou frequentam os condomínios.

Presença de entregadores no condomínio gera polêmica entre os moradores

Rio – As entregas de encomendas nos condomínios residenciais costumam ser um tema polêmico. De um lado, há os condôminos que optam pela comodidade de receber a compra de objetos e comida na porta de casa. Mas também tem gente que questiona a movimentação de entregadores nos corredores do condomínio por causa da segurança. Nesse cenário, especialistas orientam a criação de regras de acordo com a realidade do condomínio.

Para que seja definido como a entrega de encomendas deve ser feita, é preciso haver um consenso entre os moradores para estabelecer a melhor opção, recomenda Anna Carolina Chazam, gerente de gestão predial. “As regras sobre o tema devem ser fixadas em assembleia e registradas no regulamento interno”.

Para o advogado Leonardo Vasconcelos Guaurino, é preciso pensar na segurança na recepção desses entregadores, no número de empregados para gerenciar as encomendas e na existência de espaços ideais para o acondicionamento dos objetos. “Existe uma lei federal que diz que os responsáveis pelos edifícios são credenciados a receber objetos de correspondência. Porém, por ter uma abrangência nacional, a norma é genérica e abstrata. Não trata das peculiaridades de cada condomínio”, explica.

Entretanto, há condomínios em que a rotina de entrega está sendo modificada devido ao aumento da violência. Para garantir a segurança, inúmeras medidas foram estabelecidas. Entre elas, a permissão de porteiros para receber encomendas e dos moradores para pegar a compra.

Retirada da encomenda na portaria

Um condomínio em Vila Isabel, Zona Norte do Rio, passou a obrigar os moradores a receber a encomenda na portaria. A proibição da entrada de entregadores nas dependências do condomínio foi definida em assembleia. “Os condôminos aprovaram que todos os moradores devem descer até a portaria para receber qualquer tipo de entrega. Assim, fica proibido que entregadores subam até os andares”, explica a síndica Carla Santos.

Segundo Thiago Goethnauer, facilitador do curso de segurança predial do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio), há três medidas para que a segurança ocorra em um prédio. “O segredo é uma adequação de estrutura física, mais difícil em edifícios antigos, implantação de recursos tecnológicos e capacitação dos profissionais do condomínio”, garante.

Uma das adequações é a preocupação em instalar dois portões, passador de encomendas e uma portaria com visão mais ampla. Para modificações que não precisam de tanta despesa, a recomendação é que o entregador ou visitante seja identificado do lado de fora e também em livro de registro, com nome e CPF de qualquer visitante. Os moradores também precisam avisar previamente a administração ou portaria sobre a entrega.

FONTE: O Dia


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