Categoria: Mercado

Governo quer vender sua fatia em imóveis à beira-mar e morador poderá se livrar do pagamento de foro

O governo pretende vender a sua parte em todos os imóveis localizados nos chamados terrenos de Marinha, à beira-mar, hoje ocupados em regime de aforamento. Atualmente, são cerca de 300 mil unidades nessa situação em todo o país, a maior parte no Rio de Janeiro, segundo dados da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), do Ministério da Economia. Imóveis icônicos da Zona Sul da capital fluminense, como o Hotel Copacabana Palace e o Edifício Biarritz, estão na lista.

O governo dará aos atuais donos a opção de compra da parte remanescente da União. A expectativa é levantar, ao todo, R$ 3 bilhões com a medida, de acordo com a pasta.

Os imóveis construídos nesses terrenos têm escritura, mas os moradores são obrigados a pagar anualmente à União uma taxa de aforamento sobre o valor do terreno. A idéia é que essas pessoas possam comprar essa parcela que hoje é detida pelo governo e, assim, obter o domínio pleno dos imóveis, ficando livres do pagamento de taxas.

Regras vêm do século XIX

No regime de aforamento, a propriedade do imóvel é compartilhada entre a União e um particular (cidadão ou empresa). Isso é dividido na proporção de 83% do valor do terreno para o cidadão e 17% para a União. Por conta dessa divisão, os proprietários do imóvel pagam taxa anual de foro pelo domínio útil, uma espécie de aluguel pelo uso da parte que pertence ao governo.

Agora, a União vai permitir ao atual proprietário comprar os 17% do governo para se tornar o proprietário exclusivo do patrimônio. Essa possibilidade será facultada apenas à pessoa física ou empresa que detém o imóvel. A venda não será aberta a terceiros.

“É um tipo específico de venda que se dá por remição de foro. Nessa situação, o cidadão morador de um imóvel aforado ganha a oportunidade de remir o foro, ou seja, de comprar a parte do terreno da União que ele ocupa”, explicou em nota o Ministério da Economia.

A ação se tornou possível com uma medida provisória (MP) editada no fim do ano passado. Essa MP permite que a avaliação do imóvel seja feita pela planta de valores. Esse instrumento fixa o valor do metro quadrado dos logradouros da cidade, com base em pesquisas de mercado, e serve de referência para o cálculo do IPTU, por exemplo.

Antes, a avaliação precisava ser feita presencialmente, o que praticamente impedia essa análise por parte do governo.

Os terrenos de Marinha existem desde que o Brasil era parte do reino de Portugal. Eles foram instituídos em 1818 para garantir a defesa nacional, em caso de um possível ataque inimigo, e para assegurar o acesso livre da população ao mar. Mas, logo após a Independência, o Império descobriu que poderia também lucrar com esses terrenos.

Em 1831, a lei orçamentária previu pela primeira vez a sua exploração por terceiros, mediante o recolhimento de taxas. A essa operação era dado o nome de aforamento ou enfiteuse, sistema trazido para o Brasil ainda nos primórdios da colonização, com a criação das capitanias hereditárias.

O ataque naval ao Rio nunca aconteceu, mas, quase dois séculos depois, os terrenos de Marinha ainda representam uma dor de cabeça para os proprietários e permanecem compondo a base de imóveis da União.

Existem 73.458 imóveis aforados no Rio, segundo o ministério. Além da capital, há imóveis nessa situação em Angra dos Reis e Niterói, por exemplo.

Utilizando-se a média de marés altas do ano de 1831, foi traçada uma linha imaginária. Todas as propriedades particulares que estivessem dentro de uma faixa de terra de 33 metros (alcance de uma bala de canhão) a partir do mar ou dos rios navegáveis teriam de pagar foro à Coroa (taxa anual), além de um percentual no caso de venda (o laudêmio).

Mudanças na legislação e nas marés, ocupação irregular e construção de aterros legais e ilegais ao longo das praias e lagoas alteraram a localização original dos terrenos de Marinha, fazendo com que houvesse cobrança inclusive para imóveis localizados bem além dos 33 metros.

Desconto para atrair proprietários

Os ocupantes destes imóveis pagam, atualmente, duas taxas para a União: o foro e o laudêmio. A taxa de foro equivale a 0,6% ao ano sobre o valor do terreno. Já o laudêmio é de 5% sobre o valor do terreno, sendo cobrado apenas no caso de venda do imóvel.

Ocupantes de edifícios importantes do Rio, construídos na orla da Zona Sul, ainda precisam pagar as taxas, que são cobradas por cada unidade. Segundo o Ministério da Economia, é o caso de prédios famosos como o Edifício Seabra, o Edifício Praia do Flamengo e o Edifício Biarritz, todos na Praia do Flamengo.

Em Copacabana, destacam-se o Hotel Copacabana Palace, erguido entre 1919 e 1923, e o vizinho Edifício Chopin, conhecido endereço de celebridades e socialites.

O Ministério da Economia prepara uma portaria com as regras para a venda, que deve ser publicada nas próximas semanas. O texto vai apresentar os prazos para a venda e a forma como os valores são calculados.

Haverá um teto para o valor que a União cobrará pelos imóveis. Com isso, não serão cobrados exatamente 17% sobre o valor do terreno. Além disso, deve haver um desconto, para atrair os proprietários.

Caso o proprietário não queira comprar a parte da União, o imóvel permanece aforado e utilizado pelo ocupante dentro das regras previstas no atual regime de aforamento.

A equipe do ministro Paulo Guedes está empenhada na iniciativa. “Trata-se de uma medida duplamente positiva. As remições beneficiarão os particulares e a União. Os foreiros terão mais segurança jurídica e serão donos de todo o imóvel que ocupam.

Para o governo, o fim desses aforamentos, com a venda dos 17%, significa redução de gastos com cobranças e emissões de Darfs (documentos de arrecadação de receitas federais), além de garantir uma arrecadação extra”, informou o Ministério da Economia.

Entenda a diferença entre as taxas

Aforamento ou enfiteuse

É o regime vigente nos chamados terrenos de Marinha, categoria criada ainda antes da Independência do país sob o argumento de que seria uma forma de assegurar a proteção da costa. Os donos desses imóveis têm escritura de propriedade, mas ela é compartilhada com a União. O proprietário tem que pagar ao governo federal uma taxa anual equivalente a 17% do valor do terreno.

Laudêmio

É a cobrança de uma taxa de 5% sobre o valor venal de um terreno em transações de venda de imóveis originariamente pertencentes à União, como os da orla marítima. É pago pelo vendedor do bem, mas não é considerado um tributo.

FONTE: O Globo

Imobiliário prefixado

A Caixa vai antecipar de março para fevereiro o lançamento do crédito imobiliário com taxas prefixadas. A nova previsão é que a linha seja anunciada por volta do dia 18 de fevereiro, apurou o jornal Valor Econômico. A mudança de data está relacionada ao IPO da Caixa Seguridade, previsto para ocorrer entre o fim de março e o começo de abril. A idéia é que o lançamento do crédito prefixado não ocorra no meio do processo. A linha será apresentada em cerimônia no Palácio do Planalto, como foi feito quando a Caixa lançou o crédito atrelado ao IPCA, em agosto.

Com o IPO em andamento, ficaria mais difícil dar a publicidade desejada ao assunto. Diferentemente do crédito indexado pela inflação, o financiamento prefixado não deve precisar de aprovação do Conselho Monetário Nacional. A Caixa já teria, inclusive, sinalização positiva do Banco Central.

FONTE: Valor Econômico

Com queda de juros, portabilidade de crédito imobiliário aumenta 175%

Migração. Além dos cortes na Selic, que acabaram tendo impacto nas taxas de financiamento de imóveis, maior disputa entre bancos impulsionou a transferência de dívidas; de janeiro a novembro do ano passado, portabilidade no segmento somou R$ 1,46 bilhão

A sequência de cortes na taxa básica de juros e a redução do custo de financiamento da casa própria deixaram a portabilidade do crédito imobiliário mais atraente para o brasileiro – e têm feito multiplicar o número de pedidos de modalidade. Segundo os dados mais recentes do Banco Central, de janeiro a novembro de 2019 a transferência de dívida imobiliária para outro banco somou R$ 1,46 bilhão, um crescimento de 175,43% em relação aos 11 primeiros meses de 2018.

Ao fazer a portabilidade do financiamento, o consumidor pode conseguir reduzir o valor das parcelas e melhorar as condições do empréstimo.

Se considerados apenas os dados de novembro do ano passado, 1.094 mutuários da casa própria transferiram suas dívidas. O montante total de crédito que migrou para outras instituições somou R$ 250,8 milhões, um aumento de 367,02% em relação ao mesmo mês de 2018. A média das taxas cobradas em novos financiamentos estava em 7,2% ao ano. Cinco anos antes, em novembro de 2014, era de 9,3%.

Com o custo menor, muitos bancos buscam atrair os brasileiros que possuem contratos antigos de financiamento imobiliário, em outras instituições. “Temos uma melhora da economia, que se reflete na oferta de imóveis e de crédito imobiliário. A redução da taxa de juros teve impacto na queda da taxa das operações de crédito”, afirmou o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do BC, João André Calvino Marques Pereira.

“A portabilidade cresceu em função da queda dos juros, mas há também uma atitude mais agressiva dos bancos”, avalia o economista José Dutra Vieira Sobrinho, especialista em Matemática Financeira. “O banco tem muito interesse em atrair o cliente. Quem entra em um financiamento habitacional se torna consumidor de longo prazo de outros produtos.”

Cálculos feitos por Dutra mostram que quem fez um financiamento há dois anos, no valor de R$ 500 mil, a uma taxa de 10% ao ano (0,7974% ao mês), possui hoje uma prestação de R$ 4.229,39 pelo Sistema Price – um dos sistemas de amortização mais comuns em financiamentos imobiliários no Brasil. Nesta conta, são considerados apenas os juros, sendo que um financiamento tradicional embute ainda os custos com seguros e os serviços do banco, como a avaliação do imóvel. O indexador utilizado para atualização do saldo no cálculo é a taxa referencial (TR), que nos últimos anos ficou em zero.

Se este cliente efetuar hoje a portabilidade do saldo ainda a ser pago (de R$ 493.323,28), para um banco que ofereça taxa de 7% ao ano (0,5654% ao mês), o valor da prestação cairá para R$ 3.282,05 ao ano. A queda é de 22,40%. “A diferença é brutal”, reconhece Dutra.

Transferência de dívida deve continuar em alta neste ano.

FONTE: O Estado de S. Paulo


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