Os rendimentos decorrentes da loca\u00e7\u00e3o de \u00e1reas comuns em condom\u00ednios edil\u00edcios, tais como aluguel de antena para celulares e pain\u00e9is publicit\u00e1rios, reacendem a pol\u00eamica entre locadores e locat\u00e1rios quanto ao seu recebimento, tendo como consequ\u00eancia in\u00fameras demandas em curso, nas quais cada parte se arvora a titularidade do cr\u00e9dito<\/p>\n
\u00c9 bom logo esclarecer que a Secretaria da Receita Federal editou o Ato Declarat\u00f3rio Interpretativo SRF 2, de 27 de mar\u00e7o de 2007, definindo que os rendimentos decorrentes de \u00e1reas comuns de condom\u00ednios edil\u00edcios s\u00e3o auferidos pelo cond\u00f4mino, na propor\u00e7\u00e3o de sua parcela, mesmo que utilizadas para a redu\u00e7\u00e3o da cota condominial ou outro fim, e, por via de consequ\u00eancia, caber\u00e1 ao locador o pagamento do imposto de renda correspondente.<\/p>\n
A receita federal p\u00f4s fim a qualquer d\u00favida quanto ao benefici\u00e1rio final dos referidos rendimentos, na medida em que imp\u00f5e ao locador a obriga\u00e7\u00e3o fiscal de recolher imposto sobre a renda.<\/p>\n
Assim, sob o aspecto fiscal, o locador \u00e9 reconhecido pelo fisco como sendo o destinat\u00e1rio das receitas de alugueis das partes comuns, e, nessas condi\u00e7\u00f5es, responde pelo pagamento dos impostos devidos, fazendo jus ao recebimento dos alugueis.<\/p>\n
As obriga\u00e7\u00f5es do locador e do locat\u00e1rio encontram-se elencadas nos artigos 22 e 23, da Lei 8.245\/1991, respondendo o locat\u00e1rio pelo pagamento das despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio \u2014 inciso XII \u2014 claramente especificadas nos par\u00e1grafos subsequentes.<\/p>\n
A inten\u00e7\u00e3o do legislador foi atribuir ao locat\u00e1rio a responsabilidade pelo pagamento das despesas decorrentes do uso do im\u00f3vel, enquanto o locador responderia pelos custos de melhorias e reposi\u00e7\u00e3o de grande vulto.<\/p>\n
Nessas circunst\u00e2ncias, cabe ao locat\u00e1rio o pagamento integral das despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio, n\u00e3o fazendo jus a qualquer desconto derivado de receitas de partes comuns, em sintonia com o disposto no artigo 23, da Lei 8.245\/91.<\/p>\n
Eventual delibera\u00e7\u00e3o de assembleia geral que venha a diminuir a cota condominial em raz\u00e3o dos rendimentos auferidos por loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os comuns n\u00e3o aproveita ao locat\u00e1rio, que responde pelo reembolso da cota condominial plena.<\/p>\n
O contrato de loca\u00e7\u00e3o tem por objeto os limites f\u00edsicos do im\u00f3vel, e garante ao locat\u00e1rio o uso das partes comuns, dentro das regras estabelecidas na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio e no Regulamento Interno.<\/p>\n
O artigo 1.228, do C\u00f3digo Civil Brasileiro, garante ao propriet\u00e1rio o direito de usar, fruir e dispor do bem. Dessa forma, o titular do direito de propriedade pode ceder o direito de uso da coisa, mas preservar o de frui\u00e7\u00e3o, como ocorre nas hip\u00f3teses de contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Isso porque a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 um contrato t\u00edpico, que se destina na ess\u00eancia ao uso da coisa, raz\u00e3o pela qual ao celebr\u00e1-lo o locador n\u00e3o transfere ao locat\u00e1rio o direito de frui\u00e7\u00e3o do bem, mas t\u00e3o somente o de utiliz\u00e1-lo. Assim, a frui\u00e7\u00e3o \u00e9 atributo exclusivo do propriet\u00e1rio e n\u00e3o do locat\u00e1rio, que det\u00e9m t\u00e3o somente a posse direta do im\u00f3vel.<\/p>\n
Nessas circunst\u00e2ncias, caber\u00e1 exclusivamente ao locador auferir os frutos dessas \u00e1reas comuns, das quais \u00e9 co-propriet\u00e1rio, nos limites de sua cota parte, conforme consta na certid\u00e3o de \u00f4nus reais expedida pelo cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis.<\/p>\n
Acrescente-se que cabe ao locador arcar com os custos e despesas de todas as obras que forem realizadas nas \u00e1reas comuns \u2013 troca de telhado, elevador, etc.. Portanto, tamb\u00e9m caber\u00e1 ao propriet\u00e1rio os rendimentos dessas \u00e1reas.<\/p>\n
Portanto, n\u00e3o resta d\u00favidas de que nos contratos de loca\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns de propriedade em condom\u00ednio, o direito \u00e0 percep\u00e7\u00e3o dos alugueis pertence ao propriet\u00e1rio da coisa, ainda que outro seja o possuidor, como nas hip\u00f3teses de ter sido a unidade imobili\u00e1ria alugada a terceiro, morador do condom\u00ednio, mas que n\u00e3o \u00e9 propriet\u00e1rio. Neste caso, a loca\u00e7\u00e3o da \u00e1rea comum n\u00e3o render\u00e1 frutos ao locat\u00e1rio da unidade imobili\u00e1ria, mas t\u00e3o somente ao propriet\u00e1rio, na medida de sua fra\u00e7\u00e3o ideal.<\/p>\n
No mesmo sentido, os custos de manuten\u00e7\u00e3o ou qualquer interven\u00e7\u00e3o a ser realizada nas \u00e1reas comuns da propriedade em condom\u00ednio n\u00e3o podem ser repassados aos eventuais possuidores das unidades imobili\u00e1rias, apenas na hip\u00f3tese de coincidirem esses com a figura do propriet\u00e1rio, a quem caber\u00e1 o \u00f4nus de efetuar o pagamento das despesas extraordin\u00e1rias das partes comuns da propriedade, na propor\u00e7\u00e3o da sua fra\u00e7\u00e3o ideal.<\/p>\n
Por fim, mas n\u00e3o menos importante, destaca-se que o contribuinte respons\u00e1vel pelo pagamento dos tributos referentes aos lucros obtidos com a utiliza\u00e7\u00e3o das \u00e1reas comuns ser\u00e1 tamb\u00e9m o propriet\u00e1rio, pois \u00e9 o titular do direito de frui\u00e7\u00e3o da coisa.<\/p>\n
Por Arnon Velmovitsky<\/p>\n
Fonte: CONJUR<\/p>\n
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