A decisão de adquirir um imóvel por meio de financiamento imobiliário é um passo significativo na jornada rumo à conquista da casa própria. No entanto, a vida é repleta de mudanças e circunstâncias imprevisíveis e, em alguns momentos, pode surgir a necessidade de transferir o financiamento imobiliário para outra pessoa.

Seja por motivos financeiros, familiares ou pessoais, a possibilidade de transferir o financiamento de um imóvel é uma questão que suscita dúvidas e requer uma compreensão clara dos procedimentos envolvidos.

Neste artigo, exploraremos as nuances dessa transação e as principais considerações que devem ser levadas em conta ao transferir o financiamento de um imóvel para outra pessoa. Confira!

É possível transferir o financiamento de um imóvel?
Sim, é possível transferir o financiamento para outra pessoa, mediante autorização acordada com o banco. “Mas, por que preciso ter a autorização do banco para transferir o financiamento?”. Essa exigência ocorre porque é simplesmente necessário que o dono do imóvel autorize essa troca de forma legal.

Se você comprou o imóvel no seu nome e transferiu para outra pessoa sem fazer o acordo formal e legal com o banco, a inadimplência do novo comprador poderá ocasionar no envio do seu nome para o SPC e SERASA, pois a compra ainda estará no seu nome.

É importante que o passo a passo com o banco seja cumprido, pois o mesmo não deverá ser responsabilizado no caso de negociações ilegais acordadas entre você e a pessoa que assumirá o financiamento da propriedade.

Por que é importante conhecer os detalhes de transferir financiamento?
Mesmo se você adicionar ao seu contrato de compra a obrigação do novo comprador de arcar com a pagamento das parcelas restantes do imóvel, incluindo juros e multas, o banco não reconhecerá a validade deste documento, pois o mesmo não terá a assinatura válida pela instituição, que legaliza o acordo de compra e identifica a quem deverão ser cobradas as parcelas da dívida.

Esse tipo de cuidado pode te ajudar a se prevenir de fraudes e garantir que o comprador novo irá arcar com o imóvel e assumir os riscos de sua inadimplência, caso venha a acontecer. O banco só autorizará a transferência mediante comprovação de renda do comprador novo, garantindo que ele tem possibilidades de arcar com a dívida.

Esse tipo de contrato que não passa pelo órgão bancário ou responsável imobiliário de forma legal, sendo apenas um acordo entre as partes interessadas na compra e venda da propriedade, era bastante comum nas décadas passadas, chamado de contrato de gaveta.

O contrato de gaveta é um documento não oficial, que identifica a “venda” de um imóvel através de acordo entre as partes sem envolvimento de órgãos legais e emissão de registros. Esse tipo de acordo não tem validade legal e a quebra do cumprimento do acordo poderá gerar uma imensa dor de cabeça para o comprador original caso o novo não atenda ao pagamento das parcelas até a quitação da venda.

A importância de saber cada detalhe e risco da sua compra poderá evitar diversos problemas futuros e é preciso também que você entenda o passo a passo para transferir o financiamento para outra pessoa de forma legal. O banco fará uma análise da pessoa para quem você deseja transferir o financiamento e também as condições previstas no contrato assinado no momento da compra.

Quando é possível transferir o financiamento de um imóvel?
A transferência do financiamento de um imóvel para outra pessoa é uma opção viável em determinadas situações, mas ela está sujeita a regras e condições específicas. Abaixo, explicaremos em que circunstâncias é possível realizar essa transferência:

• Autorização do banco
A transferência do financiamento de um imóvel para outra pessoa requer a autorização prévia do banco ou instituição financeira que concedeu o financiamento original. Isso ocorre porque o contrato de financiamento é um acordo legal entre o banco e o comprador, e qualquer alteração nesse contrato deve ser devidamente aprovada.

• Perfil financeiro do novo comprador
O banco analisará o perfil financeiro do novo comprador, incluindo sua capacidade de pagamento das prestações do financiamento. Essa análise levará em consideração fatores como renda, histórico de crédito e capacidade de assumir a dívida.

• Documentação legal adequada
A transferência do financiamento requer a preparação e registro de documentação legal apropriada. Isso inclui a atualização do contrato de financiamento para inserir o nome do novo comprador como responsável pelo pagamento das prestações.

• Regularização no cartório de imóveis
Além disso, o contrato atualizado deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está localizado. Esse registro oficial é fundamental para formalizar a transferência de propriedade.

• Pagamento do ITBI
Em muitos casos, é necessário pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no momento da transferência do imóvel. O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão da propriedade.

• Atualização dos valores
O novo contrato de financiamento deverá incluir a atualização dos valores pendentes, considerando os pagamentos realizados pelo comprador original até o momento da transferência. Dessa forma, garante-se que o novo comprador assuma a dívida sob as condições acordadas anteriormente.

• Análise das condições contratuais
O banco também avaliará se as condições contratuais, como prazos, taxas de juros e outras cláusulas, permanecerão as mesmas ou se haverá ajustes no novo contrato.

Quais são outras formas de transferência de financiamento imobiliário?
Além da transferência de financiamento de um imóvel, existem outras formas de transferência ou ajuste no financiamento imobiliário que podem ser consideradas — dependendo das necessidades e circunstâncias dos envolvidos. Vejamos algumas dessas alternativas.

• Transferência para outro banco
Em alguns casos, os proprietários podem optar por transferir o financiamento de uma instituição financeira para outra que ofereça condições mais vantajosas, como taxas de juros mais baixas. Essa transferência envolve o processo de portabilidade de financiamento e permite economizar dinheiro a longo prazo.

• Transferência para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Se o imóvel e o financiamento atenderem aos critérios do SFH, é possível transferir o financiamento para esse sistema — desde que seja aprovado pelo banco. O SFH geralmente oferece condições de financiamento mais favoráveis, como taxas de juros mais baixas.

• Troca de imóveis
Em negociações que envolvem a troca de imóveis, os proprietários podem optar por assumir o financiamento do imóvel que adquiriram em troca. Isso permite que cada parte assuma o financiamento de sua nova propriedade.

• Unificação de financiamentos
Em situações em que uma pessoa possui dois ou mais imóveis financiados em bancos diferentes, pode ser vantajoso unificar esses financiamentos em uma única instituição financeira. Isso pode simplificar o processo de pagamento e gestão das prestações.

• Refinanciamento
Em alguns casos, os proprietários podem optar por refinanciar seu imóvel para obter condições de pagamento mais favoráveis. Isso envolve a negociação de um novo financiamento com o banco, que pode incluir a redução da taxa de juros, prorrogação do prazo de pagamento ou alteração do valor das prestações.

• Aquisição de um segundo imóvel
Em vez de transferir o financiamento para outra pessoa, alguns proprietários optam por adquirir um segundo imóvel e financiá-lo separadamente. Isso permite que mantenham o financiamento original intacto.

• Renegociação de condições
Em momentos de dificuldades financeiras, os proprietários podem entrar em contato com o banco para negociar novas condições de pagamento, como a prorrogação do prazo ou a redução temporária do valor das prestações.

• Pagamento antecipado
Outra alternativa é o pagamento antecipado do financiamento, que ocorre quando os proprietários dispõem de recursos para quitar o saldo devedor antes do prazo estabelecido. Ele pode ser feito com recursos próprios ou por meio do uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), se aplicável.

Quais são os documentos necessários para a transferência de financiamento imobiliário?
A transferência de financiamento imobiliário envolve a preparação e apresentação de uma série de documentos para garantir que o processo seja feito de maneira legal e adequada. Vale lembrar que os documentos necessários podem variar dependendo do banco ou instituição financeira, das circunstâncias específicas e das legislações. No geral, a documentação exigida é:

• Documentos do vendedor e do comprador
• RG e CPF (ou CNH) do vendedor e do comprador;
• Certidão de Casamento ou Declaração de Estado Civil — se aplicável;
• Comprovante de Residência do vendedor e do comprador;
• Certidão Negativa de Débitos Municipais e Estadual.

• Documentos do imóvel
• Certidão de Matrícula Atualizada do imóvel, obtida no Cartório de Registro de Imóveis;
• Certidão Negativa de Ônus Reais;
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) atualizado e quitado;
• Laudo de Vistoria do imóvel.

• Documentos do financiamento
• Contrato de Financiamento original assinado entre o vendedor e o banco;
• Declaração do Saldo Devedor atualizada pelo banco;
• Autorização do Banco para Transferência do Financiamento;
• Comprovação de renda do novo comprador, que pode incluir contracheques, declaração de Imposto de Renda ou extratos bancários.

• Outros documentos
• Contrato de Compra e Venda entre o vendedor e o comprador;
• Declaração de quitação de débitos condominiais.

Quais são os riscos da transferência de financiamento imobiliário?
A transferência de financiamento imobiliário pode ser uma opção vantajosa, mas também envolve certos riscos e considerações importantes. Em seguida, apontamos alguns dos principais.

• Inadimplência
Se o novo comprador que assumir o financiamento não conseguir pagar as prestações mensais em dia, o vendedor original ainda será legalmente responsável pelo pagamento do financiamento.

• Alteração nas condições contratuais
A transferência de financiamento pode resultar em alterações nas condições contratuais, como taxa de juros, prazo de pagamento e valor das prestações. Isso pode afetar as condições originais do financiamento e, em alguns casos, aumentar o custo total da dívida.

• Exigências do banco
Os bancos costumam impor critérios rigorosos para aprovar a transferência de financiamento, incluindo a análise do perfil financeiro do novo comprador. Se o comprador não atender aos requisitos do banco, a transferência pode ser negada, o que pode complicar a transação.

• Documentação e burocracia
A transferência de financiamento exige uma quantidade significativa de documentação e burocracia. Caso algum documento esteja faltando ou não atenda aos requisitos do banco, o processo pode ser atrasado ou até cancelado.

• Responsabilidade conjunta
Em muitos casos, o vendedor original permanece como coobrigado do financiamento até que o novo comprador seja aprovado e a transferência seja finalizada. Isso significa que o vendedor continua a ser legalmente responsável pela dívida até que tudo seja resolvido.

• Problemas legais e desentendimentos
Em algumas situações, a transferência de financiamento pode levar a desentendimentos entre as partes envolvidas, especialmente se as condições não forem claramente estabelecidas no contrato. Problemas legais podem surgir se o contrato não for cuidadosamente elaborado.

• Restrições contratuais
Alguns contratos de financiamento podem conter cláusulas que proíbem ou limitam a transferência do financiamento. É importante revisar cuidadosamente o contrato original para verificar se existem quaisquer restrições desse tipo.

Para minimizar esses riscos, é fundamental que todas as partes envolvidas busquem orientação profissional, como a de um advogado especializado em direito imobiliário. Ademais, é essencial seguir todos os procedimentos e requisitos do banco ou instituição financeira.

Além disso, a avaliação cuidadosa do perfil financeiro do novo comprador é crucial para garantir que ele tenha capacidade de pagamento adequada. Vale ressaltar que transferir o financiamento pode ser uma solução viável, desde que seja feita de maneira responsável e legalmente sólida.

Fonte: Imovelweb