Barra da Tijuca ou Recreio? Lagoa ou Ipanema? Vias como Avenida das Américas e Epitácio Pessoa têm em comum a característica de cortar esses dois bairros, respectivamente. Em função disso, também guardam urna peculiar variação no preço médio do metro quadrado, cuja diferença chega a 40% ao longo de sua extensão.

Esse quadro foi identificado num levantamento do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi Rio). a partir da comparação entre imóveis similares em famosas ruas e avenidas do Rio, e evidencia como uma mesma via pode oferecer oportunidades bem distintas de negócio, exigindo um olhar criterioso por parte dos compradores.

É na Avenida Lúcio Costa que está a maior diferença levantada. Enquanto o preço médio do metro quadrado é de R$ 11.431 no Recreio dos Bandeirantes, na Barra da Tijuca sobe para R$ 16.118, uma elevação de 40,63%. Essa mesma proporção se repete na Avenida das Américas, onde os valores são de R$ 7.966 e R$ 11.142, respectivamente.

Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, os motivos por trás dessas diferenças devem ser analisados caso a caso.

– A Lücio Costa é muito longa e isso está precificado. apesar de ser a mesma praia – afirma ele. – O Recreio é mais afastado dos principais pontos de comércio, do metrô que será inaugurado e dos acessos à Zona Sul. Por isso, tem preços mais baixos.

A alguns quilômetros dali, a Avenida Epitácio Pessoa tem uma elevação de 18% no preço do metro quadrado da Lagoa para Ipanema.

– A parte de Ipanema e mais valorizada por ser um bairro mais tradicional, ter praia e um forte apelo cultural e social, com opções em restaurantes e bares – analisa Schneider.

Segundo ele, como o levantamento foi feito a partir de imóveis já estabelecidos, com mesmo porte e condomínios similares, a informação sobre essas diferenças mostra questões importantes para quem está em busca de imóvel, como a capacidade de economizar na hora de fechar um negócio ou até mesmo de optar por uma unidade maior em outro ponto da mesma rua.

– Com R$ 3 milhões talvez seja possível adquirir um três quartos em Ipanema. Mas o mesmo valor também daria para comprar um quatro quartos na Lagoa. Não é a área mais nobre da Epitácio Pessoa, mas o proprietário não perde a proximidade da praia e tem outros benefícios, como a área de lazer da própria Lagoa.

Em alguns casos, a oscilação de valores pode ser ainda mais específica. De acordo com o diretor nacional de prontos da Brasil Brokers, Lucas Cardozo, a Conde de Bonfim é um exemplo disso. conforme cálculos feitos por ele.

– A via não tem uma referência tão óbvia conto a praia, mas sofre impacto das estacões de metrô. Próximo à São Francisco Xavier, o valor do metro quadrado é R$ 7.100. Na Saens Pena, chega a R$ 7.600 e próximo à Estação Uruguai cai para R$ 7. 250. O menor valor é no Alto da Boa Vista: R$ 6 mil – comenta, justificando a maior valorização da Sans Pena com a praça e a oferta comércio na região.

NA PONTA DO LÁPIS

Ele também concorda que essas diferenças podem ajudar quem deseja fazer as melhores escolhas baseadas nos valores a serem gastos com o imóvel. Em ruas com menor extensão, isso fica ainda mais evidente.

– É onde você consegue os menores sacrifícios em relação à localização, já que não estará necessariamente distante dos objetivos que te atraíram para aquela localidade – ilustra Cardozo.

Menor do que as avenidas mencionadas anteriormente, a Rua Paissandu é um exemplo. Por lá, o levantamento do Secovi Rio identificou que o valor do metro quadrado está em R$ 11.920 no Flamengo e R$ 12.516 em Laranjeiras (5% mais caro).

Parece pouco, mas quando posto na ponta do lápis. o ganho pode ser alto na hora de fechar a compra. Em um apartamento de 70 metros quadrados, por exemplo, a diferença de preço passaria de R$ 41 mil.

– Levando-se em consideração o momento do mercado, a gente praticamente não tem nenhuma venda que tenha pelo menos 5% de desconto, chegando até a 20% em alguns casos – acrescenta Cardozo.

Mas, ainda que prioritário, o fator preço não deve ser único levado em consideração. A recomendação é do coordenador do MBA de Gestão de Negócios Imobillários, Pedro Seixas. Segundo ele, a variação de valores também é importante para mostrar como a avaliação de um imóvel deve ser muito mais localizada do que a rua em si.

– É importante ter um corretor de confiança e conhecer bem a região do imóvel, inclusive, em períodos diferentes. É comum a gente fazer essa busca somente aos sábados ou quando temos tempo para isso. Mas temos que lembrar que não vamos morar no apartamento somente nesses dias – destaca Seixas.

Schneider concorda e também dá dicas:

– Comece levantando dados pela internet para uma triagem prévia e visite aqueles que parecem mais interessantes. Depois, tente estabelecer urna proporção entre os aspectos que considera mais importante, como localização, vista, espaço, vaga de garagem, comércio e escola. Essa é a escolha racional.

O PREÇO DO METRO QUADRADO

AVENIDA LÚCIO COSTA

RS 16.118 (Barra)

R$ 11.461 (Recreio)

AVENIDA DAS AMERICAS

R$ 11.142 (Barra)

R$ 7.966 (Recreio)

AVENIDA ATLÂNTICA

R$ 19.908 (Copacabana)

R$ 18.896 (Leme)

RUA PAISSANDU

R$ 12.516 (Laranjeiras)

R$ 11.920 (Flamengo)

AVENIDA DOM HELDER CÂMARA

R$ 6.865 (Cachambi)

R$ 6.339 (Del Castilho)

R$6.029 (Pilares)

AVENIDA EPITÁCIO PESSOA

R$ 22.482 (Ipanema)

RS 18.965 (Lagoa)

AVENIDA MARECHAL RONDON

R$ 5.037 (São Francisco Xavier)

R$4.383 (Engenho Novo)

(O Globo)