No mês de abril o Superior Tribunal de Justiça decidiu que condomínios podem proibir a mobilidade de aluguel por meio de aplicativos como o Airbnb. A decisão da 4ª turma do STJ entende que o sistema de aluguel por meio de plataformas digitais é um tipo de “contrato atípico de hospedagem”, e não um serviço residencial – a modalidade é diferente de locação por temporada ou da hospedagem em hotéis. Para que a decisão fosse tomada, foi alegado que a locação de imóveis nesse formato causa alta rotatividade de pessoas, gerando perturbação aos demais moradores, além de desviar a natureza residencial da edificação. Porém, algumas dúvidas a respeito das locações através de aplicativos ou por contrato de temporada. O modelo atual de aluguel por aplicativos não é ilícito, mas deve respeitar a convenção do condomínio e demais normas internas. “Quando há desvios do uso normal da propriedade, violando a natureza do edifício, torna-se justificável a busca de uma modulação, concedendo à convenção o papel regulatório”, afirma Rafael Thomé, presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis – ABADI.
Marcelo Borges, Diretor de Condomínio e Locação da ABADI, esclarece alguns pontos:
- Qual a diferença entre as duas modalidades?
R.: Não há, em princípio, uma diferença, pois ambas são locações por temporada. A análise deve se prender à forma como a locação é efetivada, pois na maioria dos casos, a realizada por meio der aplicativos é de curta duração, ficando, em alguns casos, semelhantes a uma atividade de hospedagem.
- Quais vantagens que cada uma oferece?
R.: Para a caracterização de uma locação por temporada pura, conforme previsto na legislação, não pode haver oferta de serviços ao locatário, pois do contrário estaremos diante de um contrato de hospedagem próximo a uma atividade comercial. Portanto, ambas devem se ater ao uso do imóvel por determinado período, sem distinção.
- Qual fornece mais garantias para o locador e que garantias são essas?
R.: Quando a locação por temporada é exercida pelo proprietário diretamente ou por uma administradora que lhe assessora, há melhores meios de averiguar as condições do locatário, estabelecendo condições objetivas para uma harmonia no cumprimento do contrato e regras de convivência. Também poderá ser solicitada uma das garantias previstas na legislação, como fiador, caução ou seguro fiança, oferecendo mais segurança ao locador.
- Quais as dicas para que o locador não caia em golpes em ambas as modalidades?
R.: Estar muito bem assessorado e acompanhar de perto todo o ciclo processual até a celebração do contrato.
A ABADI
A Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) é uma entidade que está há mais de 45 anos no mercado imobiliário (fundada em 1974), sem fins lucrativos e que vem representando empresas de administração de condomínios e imóveis, disseminando conhecimento e, sobretudo, valorizando suas atividades.