Já está em vigor a Lei 14.285, a Lei de APPs (Áreas de Proteção Permanente), que transfere para os municípios a responsabilidade de estabelecer as regras de proteção de margens de rios em áreas urbanas, nas APPs, permitindo que eles estabeleçam as faixas de proteção diferentes em áreas consolidadas urbanas, que já contam com edificações, sistema viário, loteamento e equipamentos de infraestrutura urbana.

Com isso, deixa de valer a aplicação do Código Florestal, que considera APPs as faixas marginais entre 30 metros e 500 metros conforme a largura dos rios. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) havia decidido em abril do ano passado que essas normas também deveriam ser aplicadas em áreas urbanas, em vez da faixa de 15 metros estipulada na Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

A regra vale para todos?

Quanto aos imóveis e condomínios já existentes até o dia 28 de abril de 2021, nas faixas marginais definidas em lei municipal ou distrital, será permitida a continuidade dessa ocupação se os proprietários cumprirem exigência de compensação ambiental determinada pelo órgão municipal competente, salvo por ato devidamente fundamentado do poder público municipal ou distrital.

Opinião da especialista

Para saber mais sobre o impacto da  Lei de APPs nos condomínios, conversamos com a advogada Simone Paschoal Nogueira, sócia da área ambiental no escritório Siqueira Castro Advogados.

A implementação dessa lei é positiva?

Simone Paschoal Nogueira: Entendemos que sim. Há que se pontuar que a delimitação das margens de Áreas de Preservação Permanentes em áreas urbanas era um tema que, há alguns anos, fomentava discussões relevantes no cenário jurídico ambiental.

Em muito se discutia o fato da legislação até então aplicável, a do Código Florestal, prever o mesmo regramento de faixas marginais para áreas urbanas e rurais, sem qualquer diferenciação, flexibilização ou tratamento técnico específico diante da realidade das mais diferentes regiões do país. Dentro deste cenário, por exemplo, a cidade de Manaus, por estar às margens de rios de grandes dimensões, estaria integralmente dentro de uma área de APP.

Hoje, mediante a publicação da Lei, o que se tem é a alteração do Código Florestal, que passa a conceder, de forma expressa, um tratamento diferenciado e flexibilizado à delimitação das faixas marginais de APPs em áreas urbanas consolidadas a partir do exercício da competência legislativa atribuída aos municípios, que terão a possibilidade de alterar esses limites por meio de seus respectivos Planos Diretores e Leis Municipais de Uso e Parcelamento do Solo, a partir de diagnósticos socioambientais locais e consultas realizadas juntos aos Conselhos Estaduais e Municipais de Meio Ambiente.

Na prática, a expectativa é de que se tenham diálogos muito mais técnicos e interdisciplinares pelo Poder Público para definir a metragem aplicável às margens de cursos d’água em APPs urbanas, refletindo em uma abordagem muito mais próxima, factível e condizente com a realidade de cada um dos Municípios, o que permitirá um alcance mais prático e efetivo frente aos seus zoneamentos a organização territorial.

Que ações de proteção às margens são sugeridas?

Simone Paschoal Nogueira: A nova Lei Federal menciona que, para fins de definição das faixas marginais distintas daquelas previstas pelo Código Florestal, deverão ser observadas as regras de não ocupação de áreas com risco de desastres; observância das diretrizes do plano de recursos hídricos, do plano de bacia, do plano de drenagem ou do plano de saneamento básico, se houver; e que atividades ou empreendimentos a serem instalados em áreas de preservação permanente urbanas devem observar os casos de utilidade pública, de interesse social ou de baixo impacto ambiental.

Como isso impactará na gestão condominial? 

Simone Paschoal Nogueira: Será necessário aguardar a edição e articulação dos Municípios para edição de suas respectivas leis que deverão reger os limites das faixas de APPs em área urbana consolidada.

Ainda assim, é de esperar que sejam mantidas as restrições de uso e localização aos imóveis situados nas proximidades e margens de corpos d’água de uma maneira geral.

Quais cuidados jurídicos o síndico deve ter?

Simone Paschoal Nogueira: Por ora, é válido o acompanhamento do tema de maneira próxima junto às prefeituras, com vistas a compreender as discussões e os possíveis resultados que poderão ser impostos.

Importante dizer que, até que sejam editadas as respectivas Leis Municipais, permanecem válidas e vigentes as regras previstas pelo Código Florestal para as APPs rurais e urbanas.

Acredita que haverá impacto nos condomínios antigos?

Simone Paschoal Nogueira: A partir da publicação da nova Lei, abre-se espaço para que as obras e empreendimentos localizados em metragem inferior àquela anteriormente prevista no Código Florestal possam ser regularizadas. Contudo, o formato e o procedimento destas regularizações ainda vão ser definidos, a partir de cada uma das respectivas Leis Municipais editadas daqui em diante – as quais, para além das delimitações das áreas de APPs dentro dos seus limites territoriais urbanos, deverão trazer também regras e previsões específicas que irão incidir sobre os empreendimentos já localizados na nova área definida.

Fonte: Abadi