Casos de condômino antissocial têm se tornado cada vez mais frequentes nos condomínios residenciais, exigindo dos síndicos uma atuação técnica, cautelosa e juridicamente fundamentada. A legislação brasileira prevê penalidades específicas para comportamentos reiterados que prejudiquem a convivência coletiva, mas a aplicação dessas medidas requer observância estrita ao devido processo interno.
O Código Civil, em seu artigo 1.337, estabelece que o condômino que descumpre reiteradamente seus deveres ou gera incompatibilidade de convivência pode ser penalizado com multa equivalente a até dez vezes o valor da taxa condominial, desde que a decisão seja aprovada por três quartos dos condôminos restantes.
Na prática, no entanto, a simples aplicação da multa não encerra o problema.
Segundo Roberto Bigler, vice-presidente de condomínios do Secovi Rio, o maior risco para os condomínios está na condução inadequada do processo interno.
“O condomínio precisa agir com firmeza, mas também com técnica. Sem registro formal das ocorrências, notificações adequadas e respeito ao quórum exigido, a penalidade pode ser facilmente questionada na Justiça”, afirma Bigler.
Exclusão do condômino é possível?
Embora o Código Civil não preveja expressamente a exclusão do condômino da unidade, decisões judiciais já reconheceram essa possibilidade em situações extremas, quando comprovada a inviabilidade absoluta de convivência.
Para Bigler, no entanto, essa medida deve ser considerada como último recurso.
“A exclusão é excepcional e depende de robusta comprovação de comportamento reiterado e prejudicial. O Judiciário exige provas consistentes de que todas as alternativas administrativas foram tentadas antes”, destaca.
O papel estratégico do síndico
Especialistas apontam que o síndico deve adotar uma sequência técnica de procedimentos:
- Registro detalhado de ocorrências
- Aplicação gradual de advertências e multas
- Garantia de direito de defesa
- Convocação de assembleia com quórum qualificado
- Assessoria jurídica especializada
A ausência desses cuidados pode resultar na anulação das penalidades e até na responsabilização do próprio condomínio.
“Gestão condominial não é apenas administração predial. É gestão jurídica de conflitos. Quanto mais técnico for o processo, maior a segurança para todos os moradores”, conclui Bigler.
O aumento da judicialização de conflitos condominiais reforça a necessidade de informação qualificada e atuação preventiva, especialmente em situações que envolvem direitos individuais e interesse coletivo.
O Secovi Rio disponibiliza aos seus associados atendimento jurídico consultivo especializado em direito condominial, oferecendo orientação técnica para a condução adequada desses casos. A entidade também mantém uma Câmara de Mediação e Conciliação, que atua como alternativa à judicialização, buscando soluções consensuais e mais céleres para conflitos dentro dos condomínios.
