Em julgamento bastante dividido, decidido por maioria de 5 votos a 4, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento que o aluguel de imóveis para curta estadia em condomínios, quando explorado de forma reiterada e profissional por plataformas como Airbnb, pode descaracterizar a destinação residencial do imóvel e ser proibido em condomínios residenciais se a convenção do prédio não autorizar explicitamente essa prática.
Não se trata, portanto, de uma proibição automática. O ponto central é a destinação prevista na convenção condominial. Se o condomínio é exclusivamente residencial, e a atividade praticada se aproxima de um uso comercial (rotatividade intensa, oferta de serviços, fluxo elevado de pessoas), é possível restringir.
Com essa nova decisão, para que esse tipo de utilização seja expressamente admitido, seria necessária alteração da convenção condominial, o que é sempre recomendável para que o texto reflita com clareza aquilo que a coletividade deseja, seja para permitir, seja para restringir esse tipo de hospedagem atípica.
Na linha predominante da jurisprudência — reforçada pelo recente julgamento do STJ, o entendimento é de que, em condomínios com destinação residencial, a permissão para hospedagens atípicas exige alteração da convenção por quórum de dois terços dos condôminos, justamente por envolver discussão relacionada à destinação do empreendimento, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
Principais Pontos da Decisão:
- Autorização Condominial: A locação de curta temporada (tipo “hospedagem”) só é permitida se a convenção do condomínio autorizar.
- Proibição: Se a convenção estabelece uso estritamente residencial, a assembleia pode proibir o uso do Airbnb.
- Natureza da Atividade: O tribunal entendeu que a rotatividade de hóspedes afeta o sossego e a segurança, aproximando a atividade de uma exploração comercial.
- Quórum: A decisão destaca que a regulação dessa prática em condomínios exclusivamente residenciais depende de quórum qualificado de dois terços dos condôminos.
O papel do síndico neste momento
A primeira recomendação é que o síndico busque orientação jurídica especializada sobre o tema. Trata-se de uma matéria relativamente nova, dinâmica e ainda em consolidação jurisprudencial. Por isso, é essencial consultar advogado especializado em Direito Condominial, além de departamentos jurídicos de entidades como Secovi Rio e ABADI.
Depois disso, cabe ao síndico garantir que a coletividade seja ouvida antes de qualquer interpretação definitiva sobre permissão ou proibição da hospedagem atípica. O papel da sindicatura é preservar a vontade predominante dos condôminos, observando também questões de segurança, disciplina e convivência.
Se a assembleia decidir pela permissão da atividade, o síndico deve levar propostas de regulamentação, especialmente considerando que a alta rotatividade de pessoas pode gerar impactos na segurança e na rotina do condomínio.
Por outro lado, caso a coletividade opte pela proibição, também cabe ao síndico conduzir as discussões sobre as medidas cabíveis, formas de fiscalização e eventual aplicação de sanções previstas na convenção.
Condomínios mistos
Outro ponto de atenção importante é que, a todo momento, o julgamento fez referência a condomínios ou unidades cuja destinação seja exclusivamente residencial. Contudo, o STJ ainda não enfrentou, de forma específica, a situação dos condomínios mistos, nos quais coexistem unidades residenciais e unidades destinadas regularmente a atividades comerciais ou de prestação de serviços. Nessas hipóteses, entendemos que deve prevalecer a interpretação de respeito à convenção e ao projeto originalmente aprovado, observando-se a destinação específica atribuída a cada unidade autônoma. Assim, ainda que o condomínio seja misto, as unidades destinadas à finalidade residencial devem continuar submetidas às limitações próprias dessa destinação.
Segurança jurídica é construída com procedimento
A decisão do STJ não cria um novo poder para o condomínio. Ela reforça a importância da destinação do imóvel e da autonomia condominial, desde que exercida dentro dos limites legais.
Diante desse cenário, o caminho mais seguro para os condomínios é agir com prudência, planejamento e transparência. A decisão do STJ reforça a autonomia condominial, mas também evidencia que qualquer medida deve estar amparada pela convenção, por deliberação assemblear clara e por orientação jurídica adequada. Mais do que proibir ou permitir, o momento exige organização interna, comunicação eficiente e respeito ao procedimento legal, porque, no ambiente condominial, a verdadeira segurança jurídica não nasce do impulso, mas da construção coletiva e bem fundamentada das regras.
Fontes: STJ, Secovi Rio, Abadi
